Представительство, основанное на доверенности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Активное развитие института представительства, одной из категорий которого является доверенность неразрывно связано с развитием современного гражданско-правового оборота, включая оборот недвижимого имущества. Под представительством понимается совершение одним лицом (представителем) в пределах имеющихся у него полномочий сделок и иных юридических действий от имени и в интересах другого лица (представляемого). В 2003 г. п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость внесены изменения, согласно которым было установлено правило об обязательной нотариальной форме доверенности, связанной с государственной регистрацией прав на недвижимость. Доверенность - письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. По содержанию и объему полномочий различают три вида доверенностей. К числу генеральных относятся доверенности, выдаваемые руководителю филиала юридического лица. На основании генеральной доверенности, предоставляющей представителю полномочия не только на заключение разнообразных сделок, но и право представлять доверителя во всех компетентных органах, представитель вправе представлять интересы при государственной регистрации прав и сделок, даже если органы, осуществляющие государственную регистрацию, специально в тексте доверенности не поименованы; специальные доверенности, к которым относятся доверенности, выданные на представительство в суде или в органе исполнительной власти; разовые доверенности, которые выдаются для совершения строго определенной сделки. Так, дарение недвижимого имущества может осуществляться представителем только по разовой доверенности, на основании п. 5 ст. 576 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ), согласно которому доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. В соответствии со ст. 185 ГК РФ на совершение сделок в нотариальной форме требуется нотариально удостоверенная доверенность или приравненная к таковой доверенность. К нотариально удостоверенным доверенностям п. 3 ст. 185 ГК РФ приравнивает: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, - также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этой части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, совершается также нотариально (ст. 187 ГК РФ). К числу доверенностей, выдаваемых в порядке передоверия, разумеется, относятся доверенности, выдаваемые руководителями филиалов. Следовательно, такие доверенности подлежат нотариальному удостоверению. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, не может предоставлять уполномоченному лицу больше прав по сравнению с первоначальной доверенностью. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. Срок действия доверенности не может превышать 3 года. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. Доверенность, выданная за границей, должна быть апостилирована или легализована Департаментом консульской службы Министерства иностранных дел России. Следует иметь в виду, что с прекращением доверенности теряет силу передоверие. Чтобы избежать неблагоприятных последствий, лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Ведущий специалист – эксперт Отдела правого обеспечения и судебной защиты Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия Харанутова