Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обозначил в качестве принципа, на котором основывается действующее земельное законодательство, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно ко-торому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земель-ных участков. Дальнейшее развитие принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости получил в ст. 35 ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 1 указанной статьи, при переходе права собственности на здание, строение, сооруже-ние, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Кроме того, согласно п. 3 собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Если земельный участок принадлежит лицу на праве собственности, то пункт 4 ст. 35 ЗК РФ обязывает отчуждать здание, строение, сооружение, находящиеся на земель-ном участке и принадлежащее этому же лицу, только одновременно с земельным участ-ком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в на-туре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ (это, например, земли занятые государст-венными природными заповедниками, зданиями, строениями, в которых размещаются во-инские формирования и органы и т.д.) Точно так же не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В этом же пункте непосредственно уточняется, что отчуждение доли в праве соб-ственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принад-лежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Например, если у гражданина в собст-венности имеется 1/3 доля в праве собственности на жилой дом, то он при продаже своей доли в праве на дом, должен продать соответственно свою 1/3 долю в праве собственно-сти на земельный участок. Принцип единства судьбы земельных и прочно связанных с ними объектов не-движимости находит свое подтверждение и в Гражданском кодексе Российской Федера-ции (далее - ГК РФ), к примеру, в соответствии с п. 3 ст. 271 ГК РФ, собственник недви-жимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответ-ствующие здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собст-венности, собственники здания имеют исключительное право на приватизацию земельно-го участка. Если земельный участок не продается, а сдается в аренду, собственникам рас-положенной на нем недвижимости принадлежит исключительное право на аренду этого земельного участка. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в арен-ду с множественностью лиц на стороне арендатора. Вопросы предоставления земельных участков в собственность или в аренду решают государственные органы или местного управления, которые имеют право предоставлять земли из земель государственной или муниципальной собственности. Применение указанных выше норм на практике влечет следующие вопросы. Воз-никает ли право собственности на земельный участок у приобретателя недвижимости ав-томатически, с момента возникновения прав на недвижимость, либо оно требует надле-жащего оформления? Очевидно, что автоматического приобретения прав на объект не-движимости - земельный участок при совершении сделки с расположенной на нем недви-жимостью законом не предусмотрено. Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. То есть, действует общее правило возникновения вещного права на недвижимость - с момента государственной регистра-ции. Главный специалист-эксперт, Государственный регистратор УФРС по РБ Т.Б. Базарсадаева