В соответствии с действующим законодательством кадастровую стоимость, являющейся базой для исчисления земельного налога, налога на имущество, а также арендных платежей, можно пересмотреть в досудебном порядке.
Досудебное обжалование кадастровой стоимости осуществляется в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), созданной при Управлении Росреестра по Республике Бурятия.
За весь период работы в Комиссию поступило 1012 заявлений в отношении 1344 объектов недвижимости, в том числе за 2018 год поступило 193 заявления, физическими лицами подано 511, юридическими лицами – 491, органами исполнительной власти и местного самоуправления - 10.
Необходимо отметить, что в 2018 году увеличилось число заявлений поданых в отношении объектов недвижимости, расположенных в районах республики.
В целом общее количество объектов недвижимости, в отношении которых поступили заявления, составило 0,13 % от всех объектов, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.
К рассмотрению Комиссией принято 838 заявлений в отношении 995 объектов недвижимости:
- на основании установления рыночной стоимости – 635;
- на основании недостоверных сведений, использованных при определении кадастровой стоимости – 203.
В подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости зданий, помещений значительно меньше. Так, на рассмотрение в Комиссию поступили заявления с информацией о 930 земельных участках, и заявления со сведениями о 55 зданиях, 10 помещениях.
При этом 69 % заявлений касается пересмотра стоимости земельных участков, расположенных в границах населённых пунктов Республики Бурятия.
Решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 342 заявлений (397 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 190 заявлений
(247 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 266 заявлений (309 объектов недвижимости).
Таким образом, 67 % решений вынесено в пользу заявителей, при этом кадастровая стоимость объектов недвижимости в среднем снижена на 55 %, что в денежном выражении составило 27 949 млн. руб., общее снижение кадастровой стоимости в текущем году составило 2 632 млн. руб (61%).
Основной причиной отклонения заявлений явилось несоответствие представленных отчётов об определении рыночной стоимости требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности», федеральным стандартами оценки. При принятии решения об отклонении, заявитель вправе повторно обратиться в Комиссию с исправленным отчётом, так за весь период работы повторно поданы заявления в отношении 154 объектов недвижимости.
При этом следует отметить увеличение количества положительных решений о пересмотре кадастровой стоимости, что свидетельствует о повышении качества отчетов о рыночной стоимости, подготвленных независимыми оценщиками, так в 2017 году принято положительных решений в отношении 60 % заявлений, в 2018 – 71%.
Одной из частых причин обращения в Комиссию с целью снижения кадастровой стоимости является несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, указанного в документе, его фактическому использованию, что в итоге приводит к значительному повышению кадастровой стоимости и необходимости его пересмотра. В практике работы комиссии имелись случаи, когда некорректно сформулированный вид разрешённого использования земельного участка, привел к повышению кадастровой стоимости на величину 70%. Решением Комиссии кадастровая стоимость объекта приведена в соответствие с фактическим использованием.
В целях обеспечения открытости работы Комиссии на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.ru/ в разделе Деятельность - Кадастровая оценка размещается вся информация о её работе, в том числе протоколы заседаний, принятые решения без указания персональных данных заявителей, обобщенная информация о принимаемых решениях.
Также в фонде данных государственной кадастровой оценки (на сайте Росреестра) размещаются сами отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленные независимыми оценщиками, на основании которых приняты решения об определении кадастровой стоимости в размере рыночной.