Дети могут быть собственниками жилья, как и взрослые.
Основания возникновения такой собственности: участие в приватизации, получение недвижимости в дар или в наследство, участие в обмене квартирами, в купле-продаже. Если же ребенок всего лишь прописан в квартире, приобретенной родителями в период брака или одним из них — до брака, то ребенок имеет право на проживание, но не имеет право собственности.
Нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, многие сталкиваются с вопросом как правильно оформить документы с детской «долей». Законодательство Российской Федерации предусматривает продажу жилой недвижимости, когда собственником является несовершеннолетний ребенок, но такая сделка имеет немало особенностей.
Во-первых, если несовершеннолетнему принадлежит недвижимое имущество, то совершение любых сделок по отчуждению данного имущества должно осуществляться при наличии разрешения органа опеки и попечительства. Продажа должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы. Именно на ораны опеки и попечительства возложена охрана и защита имущественных прав детей со стороны государства.
Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Гражданским кодексом Российской Федерация (далее – ГК РФ) категория лиц – несовершеннолетние разделена на две группы:
- несовершеннолетние, не достигшие возраста четырнадцати лет (малолетние);
- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с недвижимым имуществом, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Данная группа лиц может самостоятельно подписать договор купли-продажи, как со стороны лица отчуждающего имущество, так и со стороны приобретателя недвижимого имущества с письменного согласия своих законных представителей.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
За малолетних, сделки с объектами недвижимого имущества могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Во-вторых, сделки по отчуждению (продажа, мена, аренда и иное) недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Нотариальное удостоверение сделок с имуществом несовершеннолетних было введено Федеральным законом от 29.12.2015 года № 391-ФЗ. Данный закон вступил в силу 29 декабря 2015 года. Такие же правила в настоящее время содержит статья 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Введение обязательной нотариальной формы таких сделок было вызвано необходимостью повышенной защиты прав несовершеннолетних детей - особых субъектов жилищных и гражданских правоотношений. Нотариус обязан без взимания отдельной платы передать документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Подводя итог, продажа квартиры, принадлежащей ребенку, назвать простой не получится. Но, как показывает практика, бояться таких сделок не нужно, и если все сделать правильно - это легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки.