Квартирная доля

Кривые стены, неровные дверные проемы, трубы зигзагом можно получить, въехав в абсолютно новую квартиру На рынке возведения жилья в столице Бурятии все большую популярность приобретает долевое строительство. Плюсы очевидны: низкие цены за квадратный метр, возможность расплачиваться за жилье в рассрочку На рынке возведения жилья в столице Бурятии все большую популярность приобретает долевое строительство. Плюсы очевидны: низкие цены за квадратный метр, возможность расплачиваться за жилье в рассрочку Однако при детальном рассмотрении они могут оказаться минусами: новое жилье зачастую приходится капитально ремонтировать. В службу Роспотребнадзора обращаются жители Улан-Удэ, которые недовольны результатами долевого строительства. Большинство нарушений связано со сроками сдачи объектов и передачей потребителю в собственность квартир с недоделками. Сами застройщики не отрицают, что качество выполненных работ на их объектах оставляет желать лучшего. Причина— в республике нет строителей, которые бы работали быстро и качественно, а результат их труда соответствовал бы современным требованиям. С 1 апреля 2005 года принят федеральный закон, который должен оградить потребителей от недобросовестных фирм-застройщиков. Но те, кто работает на рынке сейчас, получили разрешения на строительство еще до появления нового закона и считают, что на них он не распространяется. Неизвестный рынок Около 95 тыс. кв. метров жилья построено в этом году в Улан-Удэ, по предварительным данным. Какой процент занимает в этих цифрах долевое строительство, неизвестно. «Сколько возведено и в каком количестве сейчас строятся жилые дома по долевому участию в Бурятии, никто не сможет представить»,— уверяет Баир Ботоев, начальник отдела прав потребителей федеральной службы Роспотребнадзора по РБ. До вступления в силу нового закона ни Гражданский кодекс РФ, ни какой-либо другой специальный закон никак не выделяли такое понятие, как «договор долевого участия». Человек, вложивший авансом деньги в строительство дома и оплативший стоимость своей будущей квартиры в рассрочку, рисковал быть обманутым. Долевое строительство связано с финансовым риском. Люди готовы вкладывать свои средства в то жилье, которое можно увидеть и потрогать. Поэтому строители начинают реально продавать дома, завершенные на 70—80 процентов, когда уже стоит коробка, построена крыша, подведены инженерные сети. «Риск обоюдный,— объясняет Евгений Цыренов, главный специалист отдела планирования строительства и инвестиций администрации Улан-Удэ.— Дольщик боится, что не получит свою квартиру. А строители тоже опасаются: заключат договоры с 20 людьми, начнут строить, а оставшаяся половина квартир может быть невостребованной». Строительный рынок республики далек от совершенства. После 15-летнего затишья в сфере строительства, когда до основания разрушены мощные строительные комбинаты, застройщикам приходится нелегко без должных материальных и людских ресурсов. Будущим новоселам, которые годами маялись в некомфортных условиях, а сейчас залезли в кредитные долги, обидно за собственные деньги получить жилье, уже сейчас требующее ремонта. Качество может быть и лучше «В основном об этих фактах узнаем по телефону,— сообщил Баир Ботоев. — Люди, после указанного срока в договоре еще три года ожидающие, когда строительство закончится, а потом год— пока оформятся документы, боятся более длительной волокиты. И неизвестности: получит ли он после жалобы новую квартиру в том виде, в каком ему обещали?» Герман Харахинов, генеральный директор ООО «Гевс», которое считается пионером строительства по долевому принципу, не отрицает, что качество построенных домов оставляет желать лучшего. «Мы являемся лишь организаторами строительства жилья. Проблема в том, что подрядчики нас постоянно подводят,— говорит Герман Степанович.— Сегодня очень трудно найти хороших специалистов. В целом городе нет училища, которое бы готовило каменщиков». Один жилой дом возводят несколько строительных бригад. Сборкой каркаса объекта занимаются одни, отделкой— другие, систему канализации монтируют третьи, пластиковые пакеты в окна вставляют четвертые. И как бы ни старались застройщики стоять на защите интересов своих покупателей, не все исполнители отвечают современным требованиям. «Даже китайцы, которые работают, как известно, без перекуров, допускают брак,— отмечает Герман Харахинов.— А своих доморощенных строителей, которые бы работали качественно и быстро, в республике нет». На новый дом, который построило это предприятие и который уже готов к приему новоселов, нет официальных бумаг, разрешающих его эксплуатацию. Ондулин, которым покрыта крыша мансарды, признан пожарными горючим материалом. Потребуется более миллиона рублей, чтобы поменять ондулин на другую черепицу. «Если бы не сей печальный факт, мы выдержали бы сроки сдачи дома,— говорит Харахинов.— Но дело даже не в этом. Человеческая психология такова: как бы хорошо ни было сделано, все равно люди жалуются. А что надо: в квартирах тепло, есть вода». Сегодня— деньги, а квартира— потом Тем не менее люди готовы вкладывать деньги в недвижимость. Тем более что в течение года цены существенно меняются. При составлении договора на долевое строительство стоимость квартиры фиксируемая. Независимо от того, цена повысится или уменьшится, строитель обязан отдать готовое жилье по оговоренным в договоре ценам. Новый закон распространяется на тех застройщиков, которым разрешения на строительство объектов выданы после 1 апреля. А значит, полная картина по долевому строительству будет ясна лишь лет через пять. «Ни для кого не секрет, застройщики открыто заявляют, что пока для них этот закон никакой роли не играет,— сообщил Баир Геннадьевич.— Ведь у многих разрешение на строительство выдано чуть ли не на пять лет вперед. Они так и говорят, что строю и на какие средства, никому не должно быть дела». В российской практике встречаются случаи, когда строительные организации заключают несколько договоров долевого участия на одну и ту же квартиру. После окончания строительства выясняется, что на одну жилплощадь претендуют две, а то и больше семей. «Действительно, в центральных районах России встречаются факты, когда, говоря бытовым языком, «кидают» людей недобросовестные предприниматели,— рассказывает Баир Ботоев.— Наш город небольшой, все на виду. Уважающий себя бизнесмен не станет мошенничать, таким образом марать свой авторитет. Но нарушения все-таки бывают часто». Законом, который вступил в действие 1 апреля 2005 года, предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве в органах регистрационной службы. Это сделано для того, чтобы оградить потребителей от недобросовестных фирм-застройщиков. В Едином государственном реестре прав делается отметка о регистрации договора долевого участия на конкретную квартиру с указанием номера и ее существенных характеристик. Повторное закрепление другого жильца за этой квартирой уже будет невозможно. Татьяна Анхонова, Туяна Цыренжапова. Тел. 21-76-38, e-mail: tanhonova@yandex.ru Комментарий специалиста На что нужно обратить внимание дольщику при заключении договора Баир Ботоев, начальник отдела Роспотребнадзора • У застройщика обязательно должны быть документы, подтверждающие его права на земельный участок. • Дольщику нужно удостовериться, что у застройщика есть разрешение на строительство. • Обязательное требование— заранее опубликованный в СМИ проект декларации, где полностью указывается информация о застройщике и о проекте строительства. Каким будет жилой дом, сколько в нем квартир и т.д. • Договор о долевом строительстве должен быть зарегистрирован службой Рос­потребнадзора. Тогда будут защищаться права дольщика как на стадии заключения договора, так и в ходе его исполнения. Комментарий юриста Требуйте список подрядчиков! Игорь Баертуев, юрист • Договор о долевом строительстве нужно показать квалифицированному независимому юристу. • При подписании акта о приемке квартиры дольщик обязательно должен потребовать от застройщика список всех подрядчиков, участвовавших в строительстве дома. В будущем это дает возможность собственникам квартир обратиться с претензиями уже к конкретным исполнителям. Допустим, в квартире установлены стеклопакеты, на которые по Госстандарту дается гарантия на 20 лет. В случае любой неисправности можно будет обратиться к фирме, которая занималась их установкой, по поводу устранения неполадок или замены окон. Что говорит Закон РФ «О защите прав потребителей» • Дольщик вправе назначить исполнителю новый срок окончания выполнения работ. • Отказаться от исполнения договора, а также потребовать уменьшения стоимости квартиры или полного возмещения убытков. • В обязанность исполнителя входит выплатить неустойку в размере 3 процентов от стоимости работ, выполненных с нарушением сроков.