Ключ от квартиры

Что нужно знать, покупая квартиру в строящемся доме Строительный бум в отдельно взятом городке все же состоялся. Из­за каждого забора выглядывают подъемные краны, тротуары перекрыты строительным мусором. Новостройки, как грибы, норовят освоить любой свободный клочок жизненного пространства. Газеты пестрят выгодными предложениями. Продавцы жилья в один голос советуют покупать строящееся жилье на долевых условиях. Оно на 20­30 процентов дешевле, позволяет самому выбрать планировку, проследить ход строительства. На этом, пожалуй, плюсы авансового строительства заканчиваются и начинается все остальное. Договор дороже денег Скажем сразу, покупая еще не построенные метры, дольщик рискует всегда. Он рискует даже подписывая вполне верно составленный договор долевого строительства. Что говорить о таких документах, которые намеренно были составлены с явным неуважением к будущим клиентам. Например, чем может грозить договор, где речь идет о том, что человек не покупает квартиру, а вкладывает свои средства в ее строительство. Вот некоторые типичные формулировки: “Генеральный инвестор (компания, собирающая деньги) и инвестор (гражданин) обязуются соединить свои вклады и усилия с целью долевого строительства такого-то объекта…” или “Гражданин принимает долевое участие в инвестиционной программе Общества по строительству…”. Это означает, что гражданин и компания - не продавец и покупатель, стоящие по разные стороны прилавка, а единый коллектив, вкладывающий деньги в строительство. В этом случае граждане-соинвесторы полностью делят с генеральным инвестором все риски. Подписывая такой договор, человек должен знать: если стройка не будет закончена, он тоже будет в этом “виноват”, потому что по договору разделяет все риски генерального инвестора. Правильно составленный договор долевого участия четко разграничивает права и обязанности подрядчика и заказчика. Застройщик обязан построить и передать квартиру, дольщик - оплатить ее строительство. Опасности квартирной цепочки Принятый в прошлом году закон № 214 о долевом строительстве строго требует, чтобы договор долевого участия заключался напрямую между застройщиком и гражданином. Права на квартиру дольщику может уступить только застройщик. При этом договор регистрируется в госреестре. Потому желающим вложиться в квартиру, существующую только на бумаге, не мешает заглянуть в Управление федеральной регистрационной службы по РБ и выяснить, не составлен ли подобный договор на эту же самую квартиру с кем-либо еще. До сих пор на рынке Бурятии очень распространена так называемая переуступка прав. Инвестор переуступает права на часть строящихся квартир подрядчику, а тот их продает либо самостоятельно, либо через риэлтерскую фирму. Именно при таких схемах чаще всего и возникают факты “двойной” продажи квартир. При такой схеме нелегко в будущем добиться от продавцов устранения недоделок в новостройке, поскольку сам продавец дом не строил и за его качество ответственности не несет. Прецедентом с “тройной” продажей квартир может похвастаться новостройка середины 90-х на «Саянах». Квартиры продавались и застройщиком, и подрядчиком. Как расторгнуть договор 214-й закон предусматривает указание в договоре срока окончания строительства и точной даты передачи вам вашего жилья. Застройщики делают это не всегда и практически никогда не информируют своих дольщиков о процедуре получения неустойки и возможных штрафных санкциях. Об этих вещах горожан информирует обширная судебная практика. Большинство новостроек в Улан-Удэ было сдано с нарушением договорных сроков. Например, шестиэтажку на Трубачеева, 69, застройщики сдали на полгода позже установленных сроков. С помощью союза потребителей семья, продавшая ради долевого строительства собственную квартиру, снимавшая все это время другое жилье, потребовала расторжение договора. Суд постановил вернуть семье все уплаченные деньги в размере 640 тысяч рублей, а также неустойку, равную такой же сумме (итого - 1,3 млн. рублей). Дом на Ключевской, 55б, был сдан на три-пять месяцев позже, дом на Профсоюзной, 33, - на три года позже (в зависимости от даты заключения договора). Лишние метры карман не тянут Оплата будущего жилья рассчитывается из тех квадратных метров, которыми она будет располагать. Однако часто бывает так, что после обмеров БТИ в новой квартире оказываются либо “лишние” метры, за которые застройщик заставляет дольщиков доплатить, либо метров, оговоренных в договоре, не хватает, и тогда уже сами жильцы задаются вопросом о возврате денег. Последнее в Улан-Удэ встречается чаще. Одна улан-удэнская семья недосчиталась 9 квадратов общей площади при рыночной цене в 18 тысяч рублей за квадрат. Что делать? Призвать на помощь строительную экспертизу, результаты ее работы имеют равную силу с обмерами БТИ, и обратиться в суд. Известно, что владельцы квартир на Павлова столкнулись с такой же проблемой, но создать в Улан-Удэ прецедента возврата денег застройщиком за нехватку метров в построенной квартире им не удалось. Коммунальные платежи – чьи они? По закону граждане обязаны платить за жилищно-коммунальные услуги только с момента оформления прав собственности. Между моментом, когда человек стал обладателем квартиры (принял ее у застройщика), и моментом, когда зарегистрированы права на нее, проходит некоторое время (иногда около года). Счета за коммунальные услуги предъявляются, как правило, жильцу сразу при сдаче дома в эксплуатацию. Чтобы избежать проблем, застройщик навязывает жильцам свою управляющую организацию, которая начинает работать, устранять недоделки, получая за это плату от застройщика и от жильцов. Похожая ситуация возникла в доме на Трубачеева, 69. Долги за коммунальные услуги у многих дольщиков превысили миллион рублей. В договоре по этому поводу может значиться: “инвестор несет все эксплуатационные и коммунальные расходы по содержанию квартиры и мест общего пользования в доме с момента сдачи его в эксплуатацию”. Или “гражданин обязан оплатить эксплуатационные и коммунальные услуги соразмерно площади квартиры с момента сдачи дома на баланс управляющей организации”. Это нарушение законодательства. Татьяна Никитина.